每经特约评论员熊锦秋

　　今年以来，REITs基金认购火热，多家REITs基金认购倍数频频刷新纪录，而市场中一些REITs基金价格也呈现高溢价状态。笔者认为，一般REITs基金对应的底层资产收益较为稳健，过度炒作REITs存在风险。

　　一般封闭式基金在市场以折价交易，也称为封闭式基金折价之谜。对此的一个解释是，因为封闭式基金的收益预期存在不确定性，投资者需要一定的折价来补偿这种不确定性风险。REITs基金也采取封闭式运作，目前共有22只REITs上市，但有近10只溢价率达到30%以上。

　　之所以REITs基金如此受追捧，是因为在基础设施REITs试点期间，REITs对应的底层资产属于那些符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目。主要包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理，高科技产业园区、特色产业园区等园区基础设施，保障性租赁住房等项目。

　　发展REITs具有重大意义，比如保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，由此形成投融资良性循环，也有利于吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源。

　　 REITs基金底层资产为基础设施实体项目，具有抗通胀、分散风险、流动性高等特点，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%。投资者在投资REITs时，理应基于底层资产提供的现金流，同时结合当时市场价格来判断其估值是否合理，优质资产如果价格过高，投资价值同样可能也有限。

　　比如，目前华安张江光大园REIT价格在4.30元左右，今年三季报显示，前三季度每份基金可分配金额为0.1009元。按此推算，即便今年收益全部派发现金，年化净现金流分派率为3.1%，应该说这样的收益率并不太令人心动，当然其收益可能受上半年上海疫情等影响。当前无风险国债利率以及大额存单利息就在3%左右，抖客网，REITs基金需要承担市场风险，3%左右的收益率并未覆盖市场风险。

　　 REITs基金的封闭期一般是20年至99年。由于一些REITs基金对应的基础设施资产，每年需要以购买日确定的账面价值为基础对其计提折旧、摊销及减值，当年净利润在经过摊销等合理调整后，才是可供分配金额，且每年可供分配金额基本分光。也就是说，随着REITs基金封闭期的临近，其持有基础资产的市场价值逐年降低，基金净值也将逐渐降低甚至趋零，最终其溢价将不复存在。

　　成熟市场REITs基金有的存在溢价，有的存在折价，应该说，出现溢价属于阶段性、暂时性现象，溢价最终消失是必然现象。目前内地REITs基金溢价现象比较普遍，在笔者看来，其主要原因或是物以稀为贵的市场炒作。

　　目前发行的REITs基金不仅数目有限，且多数都只发行几亿份，市值总额不大；尤其原始权益人持有基金发售总量的20%，其限售期不少于60个月，超过20%的部分限售期不少于36个月，战略投资者持有REITs的限售期不少于12个月。也就是说，在REITs上市初期流通份额更少，存在与新股市场类似的炒新、炒小现象，这推高了REITs的价格。

　　因此，笔者建议，经过REITs充分试点，在防范风险基础上，可以适当加快REITs发行速度、加大单只基金发行规模，让投融资充分对接，各取所需，这样可以降低REITs基金的稀缺性，加大投机炒作难度。同时，交易所也要加强对REITs基金异常交易行为的监控，引导REITs基金市场形成价值投资氛围。

　　公募基金并没有运营基础设施的专长和能力，一般需要委托第三方运营管理机构对基金基础设施项目及资产提供具体运营服务，这对基金管理人和运营管理机构的协同和配合提出了较高的要求。基金收益高低有赖于管理运营团队的优秀程度，但即使再优秀，毕竟基础设施资产的经营一般比较稳健，较难出现突发性、爆发性增长，投资者投资REITs，不应抱有暴利目的，过度炒作推高价格，同样会让自己处于风险之中。